Logement, une vraie crise et peu de vraies solutions

Il y a quelques semaines, on a posé la première pierre des logements du Clos Kisten. Cérémonie symbolique, décalée par rapport au début du chantier pour cause de COVID, mais le symbole est là : on construit à Questembert des logements en cœur de ville, et c’est bien. Voir le compte-rendu des infos du pays gallo. Ouest-France et le Télégramme avaient aussi rendu compte de l’événement dans cet article et dans cet article.

Première pierre symbolique

En plein centre-ville, 29 logements neufs !

La cérémonie visait à donner un coup de projecteur sur les 18 logements locatifs construits par Bretagne Sud Habitat, l’office public HLM du Morbihan : 7 T2 et 11 T3 qui seront achevés au deuxième semestre 2021. De son côté , le Logis Breton, une coopérative d’HLM, propose en accession sociale à la propriété 11 logements du T2 au T4, à partir de 127 500 Euros.

Vue du projet de Logis Breton



L’ensemble est l’aboutissement d’une réflexion lancée voilà presque 10 ans dans le cadre d’un projet de ZAC multisites. En 2012, la commune avait passé une convention avec l’EPF de Bretagne (Etablissement Public Foncier). La convention a permis à l’EPF d’acquérir – en avançant les fonds – les parcelles qui ont permis l’installation de la Maison Médicale (Espace Victor Ségalen) et l’ensemble des bâtiments du collège Ste-Thérèse et de l’ISSAT. L’EPF s’est ensuite chargé de la démolition et du désamiantage. La convention prévoit le rachat par la commune au bout de 5 ans. Le coût total (acquisition+démolition) s’élève 613 K€… et le prix de vente des terrains aux constructeurs et accessoirement à la commune pour les voiries n’est que 185 000 euros. L’EPF prend à sa charge, sur ses propres ressources fiscales, une moitié de ce déficit (213 K€), l’autre moitié est financée par une subvention de la commune. Une illustration très claire d’un des problèmes majeurs de la production de logements : la disponibilité du foncier et, du coup, le prix exorbitant.

Lors de la petite cérémonie, Maxime Picard, conseiller régional, le rappelait: « Le foncier, c’est un enjeu majeur pour la Bretagne. Il faut savoir que la Bretagne c’est la région après l’Île de France qui compte le plus de nouveaux habitants par an (20 000). Les petites communes ont besoin d’un outil comme l’Établissement Public Foncier de Bretagne qui permet d’anticiper les acquisitions foncières et de passer le relais entre un projet et un autre. »

La crise du logement? Quelle crise?

Il faut bien parler de crise du logement. Sans doute à bas bruit dans nos secteurs ruraux. Mais la presse s’est fait l’écho de la difficulté pour les étudiants de trouver des logements dans les villes universitaires. Les statistiques officielles nous montrent que la part du logement dans les dépenses des ménages s’est accrue considérablement, avec un effet multiplicateur des inégalités : « Les ménages les plus modestes consacrent en moyenne 22% de leur budget au logement, contre 12% pour les plus aisés. Soit un écart de 10 points, contre 1,5 point il y a quarante ans. » (Voir cet article de BFM Business Dépenses consacrées au logement: le fossé entre ménages modestes et aisés s’est creusé en 40 ans) Et le rapport annuel de la Fondation Abbé Pierre sur le Mal-Logement confirme s’il en était besoin la réalité de cette crise.

On pourrait parler des logements vacants. Parce que les propriétaires refusent de les mettre sur le marché, ou parce que ces logements sont proprement inhabitables pour être loués. Dans certains cas, ces logements vacants peuvent être soumis à la Taxe Logement Vacant ou, sur délibération communale, à la Taxe d’Habitation Logement Vacant,une « taxe d’inhabitation » en quelque sorte (plus de détail ici Taxes sur les logements vacants TLV et THLV).

Mais le besoin de logements – la pénurie même – devient plus criant du fait de l’accroissement de la population, encore plus marqué en Bretagne (+ 400 000 habitants d’ici 2040). Chez nous aussi, la population augmente : le PADD (Plan d’Aménagement et de Développement Durable) élaboré par Questembert Communauté pour le PLU intercommunal prévoit d’ici 2027 une population de 29 000 habitants (+26% par rapport à 2017). De plus les modifications sociales (familles moins nombreuses, monoparentales, »décohabitation ») impliquent une nouvelle demande de logements. Et quand les logements existent, ils sont parfois mal adaptés aux exigences de l’époque (éloignement des voies de communication, passoires énergétiques, etc.) Le PADD préconise d’ailleurs la production de 250 à 300 logements par an.

Quelles réponses à la crise du logement?

Les pouvoirs publics, les gouvernements successifs, ont tenté d’apporter des réponses aux besoins. Principalement par l’aide à la pierre ou par le financement du logement locatif social. Sans remonter aux premières Habitations à Bon Marché, ni à la loi Loucheur de 1928 (aide à l’accession à la propriété), ni même aux chalandonnettes des années 68-72 dont la médiocrité est bien connue, les aides à la pierre ont été un des instruments favoris des politiques publiques pour le logement : de la loi Méhaignerie en 1986 au PTZ et aux incitations fiscales d’aujourd’hui.

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) permet de solvabiliser l’accession à la propriété pour les plus bas revenus. Avec les risques que peut faire courir la crise économique et sociale aux acheteurs. Les incitations fiscales ont deux effets positifs : favoriser l’activité du secteur de la construction et accroître l’offre locative. Mais il faut bien pointer ici les défauts de cette politique. Le premier est globalement le coût pour les finances publiques. Un rapport de l’Inspection Générale des Finances de 2019 a procédé à l’Évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement (Loi Pinel). On a envie de suggérer à nos députés et sénateurs (et peut-être aux élus locaux et à tous les citoyens) de lire ce rapport et d’en tirer des conclusions pratiques. Quelques citations éclairantes. Ainsi, on y lit ceci : « Le coût pour l’État des dispositifs fiscaux d’appui à l’investissement locatif a été multiplié par quatre entre 2005 et 2018, et pourrait atteindre plus de 2 Md€ en régime de croisière. » (page 11, ch. 2.2) Ça fait quelque argent. De plus, « la construction d’un logement financé par un particulier dans le cadre du Pinel coûte 35% plus cher à l’État qu’un financement par un investisseur institutionnel. » (page 17, ch. 2.5) Affecté à d’autres acteurs, on en aurait plus pour notre argent. Quels sont les bénéficiaires? Pas les locataires, dont les loyers sont à peine plus bas que les prix moyens du marché (page 13, ch. 2.4.1). Non, les principaux bénéficiaires sont les investisseurs… qui « se situent pour la moitié d’entre eux dans le dernier décile de revenus ».(page 9, ch. 1.6.1) Traduisons ce langage des inspecteurs des finances : les investisseurs sont dans les plus hauts revenus, ou, encore, le dispositif est plus avantageux pour les plus riches, c’est du ruissellement… à l’envers. C’est un sujet que j’avais déjà évoqué en 2010 dans un article intitulé La question du logement, vrais problèmes, fausses solutions où j’écrivais, en partant du rapport du Mal-Logement de la fondation Abbé Pierre : « La seule génération des 51 000 logements Scellier et Scellier intermédiaire, créés en 2009, coûtera à l’Etat 2,8 milliards d’euros, en valeur actualisée, sur la période 2010-2025, soit environ 60 000 euros par logement. »

Quant à l’implantation de ces logements fiscalement aidés, elle ne correspond pas bien aux problématiques locales. Et le dispositif fait monter les prix du foncier, au détriment des programmes publics d’habitat.

Investir dans les logements sociaux

Le rapport de l’IGF esquisse quelques pistes de réponse (ch. 6, pages 28 et suivantes), dont la plus importante, selon moi, serait de flécher cet effort de financement public vers le logement social. En langage de l’inspection des finances, cela se dit : « Une plus grande implication des investisseurs institutionnels devrait être recherchée. » (page 34, ch. 6.3).

Des logements sociaux pour qui?

Corrigeons d’abord cette idée reçue : seuls les très bas revenus auraient accès aux HLM. En fait, pour un couple, le revenu maximal (revenu fiscal de référence) pour y avoir droit est de 36 000 €! Le détail des conditions se trouve ici sur le site service-public.fr. En réalité, plus de 75% des Morbihannais pourraient solliciter un logement social !

Heureusement qu’ils ne le font pas, car le département ne compte que 37 000 logements sociaux, sur un total de 345 000. Un nombre auquel il faut ajouter les 83 000 résidences secondaires ou occasionnelles.

En Morbihan, dossier complet 56 Insee

Et à Questembert, quelle est la situation?

Le chapitre logement du dossier complet de l’INSEE recense 143 logements HLM, soit 4,2% du total de résidences principales (3381 logements). Si l’on passe au niveau de Questembert Communauté, sur les 10121 logements, 373 sont des HLM (3,7%) (voir ici le dossier complet de l’INSEE pour Questembert Communauté). A Questembert, près de 70 % des résidences principales sont occupés par leurs propriétaires et, au niveau de la communauté, le pourcentage s’élève à 75 %. Dans tous les cas, on comprend qu’on est loin d’atteindre les seuils que visent les lois récentes pour les unités urbaines, mais nous ne sommes pas concernés par ces contraintes. Ce qui ne nous dispense pas de proposer un plus grand nombre de logements sociaux.

Mais il faut aussi tordre le cou à quelques idées fausses sur les logements HLM. Non, ils ne sont pas de qualité médiocre. Au contraire, ils sont souvent mieux conçus, mieux isolés que d’autres logements proposés par des constructeurs dans le cadre des « investissements locatifs ». Sur ce point aussi, le rapport de l’IGF pointe les défauts du dispositif Pinel. (page 21, ch 3.3)

Non, on n’est pas logé gratuitement dans les logements sociaux : les loyers y sont encadrés, cela oblige les bailleurs sociaux à viser la construction au meilleur prix, ce qui conduit parfois à déclarer infructueux des appels d’offres qui ne passent pas dans l’enveloppe et retarde la réalisation des projets.

Le foncier, au cœur de la crise du logement

Encore faut-il que les bailleurs sociaux puissent trouver des terrains constructibles à des prix raisonnables pour que les coûts de sortie permettent des loyers acceptables. Dans les grandes villes, c’est très compliqué. Malgré un effort de l’Etat de mettre à disposition des collectivités des friches militaires, comme à Rennes, dans le quartier Arsenal-Redon.

Dans le cas du Clos de Kisten, à Questembert, l’effort a été partagé, comme on l’a vu plus haut, entre la Commune et l’EPF.

Redonner de l’efficacité à la compétence logement à Questembert Communauté

Dès la création de la Communauté, nous avions pris la compétence Logement. Concrètement, nous avions décidé d’apporter une aide communautaire au financement des logements locatifs sociaux, 1500 € par logement à Questembert et 2500€ sur les autres communes de la Communauté. Questembert Communauté a aussi lancé plusieurs OPAH (Opérations Programmées d’Améliorations de l’Habitat) successives: elles ont permis de remettre à niveau plusieurs centaines de logements.

La dernière OPAH en date, lancée en 2010 (on en parle ici) avait comme principal objectif d’améliorer la performance énergétique de l’habitat. Les bénéficiaires étaient en priorité soit des propriétaires occupants à ressources limitées, soit des propriétaires bailleurs qui s’engageaient à louer leur bien à des tarifs conventionnés. Malheureusement, les opérations étaient complexes et coûteuses et l’opération n’a pas eu l’effet escompté.

Aujourd’hui, la réduction des dépenses énergétiques visée dans le PCAET pourrait servir de base à une nouvelle OPAH, qui pourrait être plus spécifiquement une OPAH Revitalisation rurale. Le guide diffusé par l’ANAH est téléchargeable ici.

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