Questembert Communauté est en train de refaire son PLUi (Plan Local d’Urbanisme intercommunal) : le plan d’aménagement et de développement durable (PADD) a été présenté au conseil communautaire du 8 décembre et au conseil municipal du 27 janvier. Il est accessible sur le site internet de Questembert Communauté et sur le site de la commune. Planifier l’urbanisme, c’est partir des évolutions démographiques et des réalités du territoire. Les candidats aux municipales évoqueront sans doute les questions d’habitat et de logement. D’où l’intérêt d’apporter quelques éléments de cadrage, au niveau de la commune, de l’intercommunalité, sans s’interdire d’élargir au niveau de la Région et du pays entier.
Un diagnostic à partager
Le PADD débattu au conseil communautaire s’appuie sur le diagnostic posé sur le territoire qui avait été présenté en réunion publique le 15 octobre, devant un public clairsemé. Dommage, car ce diagnostic permettait de définir les enjeux du territoire. Heureusement, le document est accessible ici.
La première observation à prendre en compte, c’est la population : elle s’accroît, ce qui déjà impose de penser à produire plus de logements ; elle vieillit, il faut donc prévoir des logements adaptés, à la fois dans leur configuration (accessibilité) que dans leur positionnement (pas d’isolement, proximité des services). De façon moins évidente, l’évolution des ménages a des effets très importants : si on admet qu’il faut un logement par ménage, le fait que le nombre de personnes par ménage diminue régulièrement conduit à prévoir plus de logements que n’en demande l’augmentation de la population. Ainsi, comme le montre la page 24 du diagnostic, en 2021, les ménages d’une personne représentaient 32 % du total à l’échelle communautaire.
À Questembert, ils représentaient 30,7 % en 2011 et 34,4 % en 2021. Ces données démographiques conduisent à anticiper la création de 1650 résidences principales d’ici 2028-2039 pour une population qui va s’accroître d’environ 2200 habitants.
Le deuxième constat est celui de la sous-occupation des logements existants ! Le tableau ci-dessous vient du Document complet INSEE pour la commune de Questembert : il est édifiant. Trop peu d’habitants dans des logements trop grands. Les anciens se retrouvent à deux ou seul avec leur maison de 3 ou 4 chambres. De plus, les maisons neuves d’aujourd’hui sont souvent plus grandes que celles d’autrefois, quand bien même elles ne sont construites que pour 2 personnes.
Des logements, comment? où?
La demande est si forte que le nombre de logements vacants est restreint. Il est probable cependant que certains logements vétustes pourraient, à condition d’être remis à niveau. D’ailleurs, Questembert Communauté appuie les programmes de rénovation de l’habitat. Si vous déambulez dans notre ville, vous remarquerez certainement quelques verrues, des immeubles inhabités, car inhabitables, des friches urbaines. La plus visible est sans doute rue des Halles : la commune a fait valoir l’état manifeste d’abandon qui a permis l’acquisition de l’ensemble. Il faut maintenant élaborer un projet de rénovation, peut-être en gardant des éléments de la façade.
La rénovation urbaine est un sujet que j'ai déja visité, comme ici en 2014 : Rénovation urbaine, d'abord réfléchir.
Rue des Halles : une façade lépreuse qui pourrait être refaite à pierres vues comme l’hostellerie Le Guennego (l’office de tourisme) mais sans doute en gardant les appuis de fenêtre en fer forgé. Mais avant, il y aura du curage à faire (et du désamiantage. Gros chantier en perspective. Mais qui est tout à fait dans le programme Petites Villes de Demain.
Le même programme pourra s’appliquer aux bâtiments de l’îlot Texier, rue du Calvaire, dont la succession est en passe de se régler. Les deux parcelles font au total 3500 m², mais la maison d’habitation peut être séparée sur sa parcelle de 880 m² environ.
Au conseil municipal du 27 janvier, la municipalité a annoncé que cet îlot permettra de réaliser le Foyer de Jeunes Travailleurs, initialement prévu boulevard St-Pierre.
Noter qu'avec le programme Petites Villes de Demain, tout le territoire communal est éligible au dispositif Denormandie qui encourage la réalisation de travaux énergétiques dans des habitations en mauvais état par le biais d'une réduction d'impôts.
Mieux utiliser le foncier
Le modèle du lotissement reste au premier plan : des maisons individuelles, entourées de clôtures comme des remparts, sur des parcelles, souvent trop grandes.
L’habitat dispersé est un trait culturel en Bretagne plus qu’ailleurs : des maisons isolées, des hameaux de quelques habitations, parfois des villages importants qui, ailleurs, seraient des communes autonomes. Les évolutions récentes ont fait grossir encore ces villages : la ferme isolée a été doublée d’une maison neuve, plus grande, plus confortable, le village de quelques feux regroupe maintenant des dizaines de familles, et la population passe à plus de cent habitants.
La ville elle-même s’est étalée avec la création de lotissements. La tache urbaine (le périmètre des zones bâties) d’aujourd’hui est beaucoup plus grande que celle des années 50-60, pour ne pas remonter au cadastre de 1826.
Le ¨PLU intercommunal, aujourd’hui annulé, a mis un frein à l’étalement urbain : les lois successives visent à regrouper les constructions neuves autour des centralités (la ville, la gare, quelques villages, pour Questembert), donc à densifier : moins de surface par logement, donc des parcelles plus petites ou des constructions plus hautes, à 2 ou 3 étages.
Il faut bien comprendre que, lorsque la maison est éloignée des services et des commerces, celui induit des coûts pour la collectivité (voiries, communications, desserte en énergie, en eau, transports scolaires), mais aussi pour la famille, car, le mercredi et le samedi, il faut conduire les enfants au centre de loisirs, à l’école de musique, aux équipements sportifs, etc. Notre petite ville garde encore son attractivité, mais dans bien des communes, si le bourg n’offre plus assez de services, la tentation est forte, dès qu’on a pris la voiture, d’aller ailleurs. Vous partez de votre village de Kerdanic, vous allez au bourg de 200 habitants pour le bar-resto-épicerie ou bien vous faites 6 ou 7 km pour aller à la ville de 10 000 habitants avec trois grandes surfaces, 4 pharmacies, et autres ?
Des logements abordables
Il faut cesser de parler de logements sociaux ! Une dénomination perçue comme stigmatisante, alors qu’il s’agit d’abord de logements locatifs où la puissance publique (État, collectivités) intervient pour le financement. Parlons plutôt de logements abordables. En fait, plus de 70% des ménages pourraient avoir accès aux logements sociaux en raison de leurs revenus. Il n’y a donc pas assez de ces logements partiellement financés par l’argent public (un peu de subventions, des prêts à taux réduit, adossés au livret A). D’autant que les derniers gouvernements ont réduit le soutien aux organismes HLM et même parfois prélevé dans leurs réserves d’autofinancement (à lire ici). Il faut donc aider les investisseurs privés à produire du logement locatif par des aides fiscales (Robien, Scellier, Pinel, Jeambrun); des aides fiscales qui parfois plombent les finances de l’État.
Un extrait d'un article de 2010 La Question du logement sur le site Questembert Créative et Solidaire.
Un rapport parlementaire annexé au projet de loi de finances 2010 montre très clairement les effets pervers... (ou prévus et choisis ?)
L’aide fiscale à un logement Robien de trois pièces et 65 mètres carrés s’élève à environ 16 000 euros. Le rapport trouve ce moyen "efficace pour susciter le supplément de production de logements neufs, favoriser l’augmentation de l’offre de logements locatifs", mais considère "qu’il ne contribue, en revanche, pas à la production de logements à loyer modéré".
Quant au dernier-né de ces dispositifs, baptisé Scellier du nom du parlementaire auteur de l’amendement, il crève carrément les plafonds. La seule génération des 51 000 logements Scellier et Scellier intermédiaire, créés en 2009, coûtera à l’Etat 2,8 milliards d’euros, en valeur actualisée, sur la période 2010-2025, soit environ 60 000 euros par logement.
nb : voir aussi les contributions au forum; elles étaient très riches.
Les communes ont voulu favoriser l’accession au logement, la plupart du temps, en réalisant des lotissements, dont les terrains viabilisés étaient proposés à la vente à un prix inférieur au coût de réalisation. Ainsi, elles attiraient des habitants pour leurs écoles, leur commerces. Elles en retiraient ensuite des impôts (Foncier bâti, et, jusqu’en 2017, la taxe d’habitation). Mais au bout de quelques années, les maisons pouvaient se revendre avec parfois une formidable plus-value sur le terrain: belles opérations patrimoniales favorisées par de l’argent public.
Dissocier le foncier du bâti
Pour produire du logement abordable, les collectivités disposent désormais d’un nouvel outil, le bail réel solidaire, qui permet de dissocier le foncier du bâti : le ménage est propriétaire de sa maison, le terrain lui est loué sur une très longue durée mais reste propriété de la collectivité. La location annuelle est faible, elle permet donc à l’acquéreur du logement de financer plus facilement son bien. Et dans le cas de revente, le prix s’établit sur le logement lui-même, le nouveau propriétaire reprendra la location annuelle du terrain.
À suivre (peut-être) : Logements à bas prix, chalandonnettes, tiny houses